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¿Burbuja? No, solo un mercado emergente rentable


Bogotá.  La preocupación expresada por diferentes autoridades económicas en torno a la existencia de una posible burbuja de precios en el mercado accionario, ha sido justificada en el rápido crecimiento de la inversión extranjera de portafolio.

Esta presenta un aumento de 58% en comparación con 2009, al ubicarse en US$3.930 millones. 

Es evidente que el gran apetito generado en los inversionistas tanto locales como extranjeros por las acciones, después del éxito de las emisiones de Ecopetrol, Davivienda y Canacol, ha ocasionado que los índices bursátiles de referencia en Colombia (Igbc, Colcap, Col20) superen máximos históricos sin dificultad y sólo con pequeñas correcciones que no han superado 9%.

A partir del informe mensual de la Bolsa de Valores de Colombia (BVC), se concluye que en el acumulado del año los extranjeros son los compradores netos de acciones en el país, mientras que los vendedores netos han sido las sociedades comisionistas de bolsa (SCB) y las personas naturales. Se destaca el papel de los inversionistas extranjeros en la demanda de acciones nacionales, quienes a corte de septiembre realizaron compras netas en acciones por $846.000 millones.



El panorama económico de las grandes potencias mundiales, comenzando por Estados Unidos y los países de la Zona Euro muestra una dinámica diferente a la de hace unos años, en donde la solvencia y la solidez de sus sistemas económicos hacía impensable la ocurrencia de una crisis. Hoy en día, la discusión en las grandes potencias gira en torno a la capacidad de rescate de sus economías y de la efectividad de las medidas de sus bancos centrales, las cuales han tenido hasta el momento tres efectos: liquidez abundante, tasas de interés cercanas a cero e incertidumbre frente a la recuperación.

El exceso de liquidez generada en Estados Unidos ante la compra de bonos por parte de la Reserva Federal (más de US$1,7 billones ya inyectados y el anuncio la semana anterior de US$600 mil millones más), buscan dinamizar el consumo interno, a pesar que sus tasas de interés se encuentran en niveles históricamente bajos (0,25%). En la misma línea, las inyecciones de liquidez del Banco Central Europeo para recuperar las economías de Grecia, Irlanda y España, hacen que el panorama en Europa no sea muy diferente al de Estados Unidos y Japón en donde la tasa de intervención se encuentra a nivel de cero. En este contexto, los fondos de inversión del mundo acuden a destinos diferentes para poner a rentar sus capitales, al menos a tasa reales positivas, lo que convierte los países emergentes como el destino que ofrece mayor rentabilidad, economías rentables y macro-económicamente estables.



Es innegable el papel que han jugado los capitales extranjeros en la valorización de las bolsas emergentes. Sin embargo, todos estos capitales no pueden ser considerados especulativos ya que muchos administradores internacionales de portafolio han encontrado países como Brasil y Colombia, en donde los fondos invertidos encuentran economías con buenas perspectivas de crecimiento y estabilidad tanto macroeconómica como política.

En momentos en que Chile, Colombia y Perú ofrecen una integración atractiva para el mercado accionario, se evidencian espacios de valorización amplios permitiendo una mayor diversificación de activos y propiciando mayor solidez de los mercados. Los grandes inversionistas han aprendido, y con lecciones muy costosas que el mundo ya no tiene lugares ni títulos "libres de riesgo" y que para las estrategias de diversificación de portafolios, los emergentes funcionan bien. Colombia cuenta con calificación de grado de inversión de Dominon Bond y recientemente ha tenido la mejora en el Outlook Fitch Ratings y Moody`s, lo cual da señales certeras de que el grado de inversión por parte de estas dos firmas podría materializarse en los próximos 6 a 12 meses.

Al analizar la evolución del índice General de la Bolsa de Valores de Colombia en los últimos cinco años, se evidencia que después de haber sufrido importantes desvalorizaciones entre 2006 y 2008, luego presentó altas valorizaciones en 2009, en respuesta al rezago del índice frente a los fundamentales locales que mostraban un PIB creciente, en contraste a lo sucedido en los mercados externos. Una vez se presenta el desatraso en el índice durante el 2009, en 2010 el mercado ha anticipado el buen comportamiento de los fundamentales locales de los próximos años: crecimiento superior a 5%, inflación contenida inferior al rango meta de largo plazo 2% - 4%, y desempleo en búsqueda de un dígito.



El mejor momento económico
Las empresas que cotizan en la BVC presentan fundamentales sustancialmente mejores a los de hace dos años y se sustentan en los ambiciosos planes de expansión. Aunque el mercado accionario local pudiera estar en proceso de maduración y se podría ver alguna corrección, se encuentra apalancado tanto en las buenas perspectivas de los emisores como de la economía, en la estabilidad regulatoria del Gobierno, la confianza inversionista y un alto número de agentes que permiten más profundidad en precios y volúmenes transados.

Acciones y Valores

Hay que aceptarlo: la vivienda en Colombia está cara y subirá aún más

Por: LAURA CHARRY
SUB-EDITORA DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS
PORTAFOLIO

Como se vende más rápido de lo que se construye, los inmuebles seguirán subiendo, explican expertos. Familias deben decidir si ahorran más para endeudarse menos o compran ya en estratos más bajos.

Con la esperanza de que una baja en los precios de la vivienda les permitiría comprar un apartamento más grande del que tienen ahora, a un precio más razonable, los Rodríguez llevan tres años aplazando su compra, que cada día se vuelve más urgente pues la familia creció y los 60 metros cuadrados en que empezaron su vida en pareja, ahora deben ser compartidos con dos pequeños.

Pero los precios no ceden y, por el contrario, suben incluso más rápido que el costo de vida y, por ende, más rápido que los ajustes salariales de la mayoría de colombianos. En el primer trimestre de este año la vivienda usada subió 9,8 por ciento anual, según un índice que lleva el Banco de la República, mientras que la inflación en ese momento no superaba el 2 por ciento.

Para la vivienda nueva sólo hay cifras hasta el primer trimestre del 2009, cuando se encareció, según el Dane, 12,84 por ciento a nivel nacional y 17,09 por ciento en el área metropolitana de Bucaramanga.

Si bien, para los Rodríguez el alza de la vivienda implica una valorización de su apartamento, si lo venden para pagar la cuota inicial de uno más grande (de entre 90 y 100 metros), les falta la mitad de la plata, pues en el estrato 4 de Bogotá, donde vive esta familia, el metro cuadrado oscila entre 1,8 y 2 millones de pesos en unidades usadas, y entre 2,5 y 2,8 millones en las nuevas. Esta familia puede conseguir crédito para el faltante, pues sus ingresos están en los 5 millones de pesos que se exigen para un préstamo de 100 millones a 15 años y a eso se suma que las tasas de interés hipotecarias están bajando. Sin embargo, como tienen más obligaciones temen meterse en una cuota muy alta y vivir a ras.

En el nivel de 1996
Gloria Bonilla, presidenta de la Cámara de Propiedad Raíz, también piensa que la vivienda está cara, y eso se lo atribuye a que los precios alcanzaron su pico en 1996, luego cayeron con la crisis de finales de los años 90, y hoy regresan al nivel de hace 14 años.

"Los precios seguirán subiendo, pero más lento porque la inflación también va más lenta y como los constructores están acabando los inventarios, la oferta va más despacio que la demanda y eso sube el valor", aclara.
Una percepción similar tienen en BBVA Research, la unidad de investigaciones del banco del mismo nombre, pues prevén que los precios no van a bajar, por cuanto se vende más rápido de lo que se construye y eso hace que no hayan existencias que puedan abaratar los inmuebles.

A ahorrar más
Con las lecciones de la debacle del Upac, hoy existen límites para los préstamos hipotecarios y, máximo, se puede pedir prestado el 70 por ciento del valor de la vivienda y la cuota mensual no puede superar el 30 por ciento de los ingresos. Esto, impide sobreendeudamientos y que se repita el drama de las daciones en pago. Y como las viviendas se han encarecido, los hogares hacen más esfuerzos para conseguir lo de la cuota inicial.

María Mercedes Cuéllar, presidente de Asobancaria, opina que el tema de precios está relacionado con las preferencias de los compradores y agrega que "muchos prefieren no comprar, a salirse del lugar o del estrato en el que quieren vivir". No obstante, acepta que los precios en ciudades como Bogotá están afectados porque no hay tierra para construir. Sandra Forero, gerente de Camacol Bogotá, dice que las encuestas de su gremio revelan que sólo para el 8 por ciento de los hogares bogotanos los precios son un factor decisivo para dejar de comprar vivienda. "Lo más importante es la disponibilidad de recursos para la cuota inicial, y las dificultades en la financiación", dice la experta.

Así las cosas, y ya que a futuro no bajarán los precios, los Rodríguez tienen tres opciones: no dejar su apartamento, ahorrar más para evitar un endeudamiento alto o atender el consejo de Gloria Bonilla, de la Cámara de la Propiedad Raíz: "bajarse de estrato para obtener más espacio, pues la diferencia entre estrato 3 y 4 son los acabados".

Cada vez hay más inversionistas
A diferencia de los precios de la vivienda para compra, los de alquiler han subido menos, porque existe en el país un elevado número de unidades para este propósito.

En el Bbva atribuyen esa situación a que cada vez hay más personas que compran como inversión. Mientras en el 2008, 15 por ciento de las compras de inmuebles se realizaron con esa perspectiva, en el 2009 fue el 30 por ciento. Históricamente, la compra de vivienda para inversión se ha concentrado en los estratos altos, pero esa práctica ha aumentado en estratos medios, y es otra razón que explica la alta demanda por las viviendas de estratos 3 y 4, que además tienen atractivo en el costo de los servicios públicos.

Descartan burbuja de precios
Uno de los temores derivados de un aumento en los precios de la vivienda, es que se pueda crear una burbuja de precios. Pero, lo descartan constructores y banqueros. "El gran déficit que hay por vivienda en rangos medios y de interés social hace que su crecimiento no tenga problema. En estratos 5 y 6 el nivel de nuevos proyectos ha bajado en forma significativa. Aprendimos de la crisis del 98-99; los constructores cambiaron sus modelos para la elaboración de proyectos y los deudores casi en 80 por ciento tienen créditos con tasas fijas", dice Efraín Forero, presidente de Davivienda.

LAURA CHARRY SUBEDITORA DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS
PORTAFOLIO


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