Sea cauto antes de cerrar un negocio Inmobiliario

Para usted y su familia una inversión inmobiliaria representa el esfuerzo de mas de 15 años, no podemos ser inferiores a esta realidad, por esta razón hoy compartimos esta información con nuestros lectores para que antes de firmar los documentos de Compra Venta de un inmueble se asegure de poseer toda la información básica sobre el inmueble y los documentos que la soportan. 
No pierda la objetividad, ni se deje despistar por el precio o la oportunidad de negocio. 

Para evitarse dolores de cabeza y grandes inconvenientes en el futuro en materia de daños materiales, deudas atrasadas, impuestos y temas legales, Finca Raíz de Bogota S.A.S. le recomienda que tenga en cuenta lo siguiente:

• El vendedor deberá entregarle todos los pagos a la fecha de impuestos (predial y valorización) al comprador. Los servicios públicos deben funcionar perfectamente.
• Asimismo, los linderos, nomenclatura y características del inmueble deben estar muy bien especificados en la escritura.
• Al momento de la entrega la propiedad debe estar libre de cualquier tipo de hipoteca, proceso de sucesión, desenglobe, embargos, pleitos pendientes, demandas civiles, gravámenes, censos, anticresis, contratos de arrendamiento por escritura pública, desmembraciones, condiciones resolutorias y patrimonio de familia.

• Toda la información entregada por el vendedor sobre el inmueble y sus características debe ser fidedigna.
• Debe poder traspasar a su nombre las cuentas de todos los servicios públicos instalados en el inmueble.
• En caso de que el vendedor le incumpla con alguna de las condiciones puede cobrar una indemnización, la cual debe estipularse en los acuerdos a que lleguen las partes. (Promesa de Compraventa y/o Escritura de Compraventa)
• Una vez cumplido los respectivos trámites, el vendedor pierde la potestad sobre el bien por lo que el comprador tiene total autonomía sobre este, salvo las regulaciones de urbanismo, normas de convivencia y/o reglamento de propiedad horizontal correspondiente, entre otros.
• Que se le indique explícitamente el uso del suelo o destino que se le puede dar a la propiedad.
• El vendedor debe entregarle todas las copias de las llaves de acceso al inmueble y de las puertas de cuartos y/o clósets.

Si compra vivienda nueva

• En caso de adquirir vivienda nueva en un edificio o conjunto la Ley obliga a los promotores inmobiliarios y constructores a someter las propiedades al régimen de propiedad horizontal.
• Observe, antes que todo, que la obra en proceso de ejecución tenga una valla informativa en la que se identifiquen los nombres de la empresa constructora y del proyecto, la curaduría urbana que expide la licencia y el área, entre otros datos de interés.
• El constructor es el propietario inicial del inmueble. Al invertir en vivienda nueva tenga en cuenta este detalle. Incluso, recuerde que el constructor es el encargado de redactar el reglamento de propiedad horizontal.

• Adicionalmente, es de su competencia entregar las zonas comunes y privadas y de asumir por un tiempo la función de administrador, aunque, según la ley, puede contratar a un tercero que lo represente.
• Al negociar unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal también se adquieren bienes privados (casas o apartamentos) y bienes comunes (zonas verdes, pasillos, etc.). De ahí la importancia de preguntar cuándo se van a construir, ya que algunas veces no se entrega al tiempo con la vivienda, sino que se proyectan para una fecha diferente.
• Antes de cerrar el negocio indague si los bienes comunes disponen de áreas y accesorios para discapacitados, si la arquitectura tiene en cuenta a los niños con espacios para el juego, si no hay zonas peligrosas, si se pueden tener mascotas.

• ¿Qué entrega el constructor? Como mínimo, el reglamento de propiedad horizontal debidamente protocolizado mediante escritura pública y registrado ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la localidad. 
• Además, el comprador debe exigir los planos y el cuadro de áreas que permiten verificar que la licencia de construcción otorgada y lo construido coinciden. 

Asesórese adecuadamente, es mucho mejor invertir unos pesos que perder varios millones, gastos de abogados, pleitos e incomodidades.

En Finca Raíz de Bogota S.A.S. estamos para preparados para asesorarle adecuadamente en cada paso del proceso de compra venta. No dude en consultarnos ante cualquier duda e inquietud.

Javier Eduardo Rojas Ruiz

Consultor Inmobiliario

Finca Raíz de Bogotá S.A.S.

T. Móvil 315 312 05 72

e-mail: finanzaintegral@gmail.com

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Guía para el Incremento en arriendos de Oficinas, Bodegas y Locales en el año 2013

Con el inicio del año nuevo todo sube, incluyendo los arriendos. En el caso de los arriendos de locales, oficinas y bodegas, el porcentaje de incremento y su fecha de aplicación no están consagrados en la ley, sino en lo fijado previamente en el Pacto Contractual.

A diferencia de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana que están regulados por la Ley 820 de 2003, los contratos de arrendamiento de tipo comercial, están regulados por el Código de Comercio y el Código Civil; normatividad que establece respecto a los incrementos legales del canon, una libertad contractual, esto quiere decir que las partes (Arrendador y Arrendatario) pueden en el Contrato, fijar previamente el aumento que deseen.

Por Ejemplo:

1.   IPC + 2 puntos

2.   IPC + 30%

3.   Aumento del porcentaje del smmlv + 2 puntos

Todos los anteriores son simples ejemplos, pues como se anotó, en el alquiler de inmuebles para explotación mercantil como oficinas, bodegas, locales y similares, no existe una norma que ponga límite o tope maximo al incremento del canon mensual, cómo si existe para los incrementos del canon mensual de arrendamiento para vivienda urbana (IPC del año inmediatamente anterior).

• ¿Cuándo procede el aumento del arriendo en locales, oficinas o bodegas?

Generalmente en el contrato se fija el aumento cada 12 meses transcurridos del contrato, pero es viable si las partes así lo acuerdan, aumentos en periodos inferiores o superiores a los 12 meses. Por ejemplo, cada 6 meses o cada 2 años.

Atención: El incremento se puede hacer cada que se cumpla el término pactado, pues erradamente muchos Arrendadores creen que se hace automáticamente el 1º de enero de cada año, lo cual es ilegal.

• Ante Incrementos ilegales: el arrendatario puede consignar el valor legal:

Si un Arrendador desea incrementarle más de lo pactado en el Contrato, el Arrendatario puede hacer el incremento según lo definido en el contrato y pagar, pero si el Arrendador no quiere recibir el dinero, el Arrendatario para evitar entrar en mora, debe hacer el pago del arriendo a través de consignación de arriendos en el banco autorizado para ello por el Gobierno Nacional.

• Un Inmueble utilizada para aspectos distintos a vivienda, será un arrendamiento de tipo comercial:

Cuando una casa o un apartamento vaya a ser utilizado por el arrendatario para el funcionamiento de una oficina, local comercial o una bodega, el inmueble y el contrato de arrendamiento NO pueden ser considerados como arrendamiento de vivienda regulado por la Ley 820 de 2003, pues su utilización no será para vivienda sino para explotar una actividad de producción de bienes o servicios.

Ahora, el sólo hecho que en una casa o apartamento se utilice un solo cuarto o habitación para que alguien la habite, por ejemplo el vigilante o el administrador, NO se pierde el carácter de arrendamiento comercial, pues para que sea considerado vivienda, es necesario que más del 50% de la casa, sea utilizado cómo vivienda y menos del 50% para las actividades comerciales.

*I.P.C. Índice de Precios al Consumidor, porcentaje certificado por el DANE. De manera más compleja se trata del indicador de la inflación de un país más conocido, y se constituye en un indicador de carácter coyuntural sobre el comportamiento de los precios minoristas de un país. Técnicamente el IPC es un índice de canasta fija, correspondiente a un periodo base en el tiempo.

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