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¿Pensando en comprar vivienda?

Comprar vivienda es una decisión importante que requiere cuidado. Aqui algunas recomendaciones útiles para los compradores. 


El sueño de muchas familias de adquirir su vivienda propia, puede convertirse en una verdadera pesadilla si no se tienen en cuenta algunos consejos prácticos. Comprar vivienda es una decisión muy importante, en la cual se compromete una alta suma de dinero y, por lo tanto, hay que tener mucho cuidado para que la experiencia sea segura y placentera. ¿Qué monto de sus ingresos debe destinar a un crédito? ¿Qué tipo de crédito es el ideal? ¿Qué beneficios tributarios puede obtener? Estas son algunas de las recomendaciones que hay que tener en cuenta a la hora de comprar vivienda en Colombia. 

Dadas las condiciones actuales del mercado y dado que las tasas de interés para créditos hipotecarios en el mercado financiero continúan bajas y que el gobierno mantiene la política de subsidios para la compra de vivienda, esto continúa siendo una opción de inversión, principalmente sobre planos. 

Consejos prácticos 

La valorización proyectada de los inmuebles para el año, se calcula en una cifra cercana al 10%, ya que cada vez construir lo mismo cuesta más y quien compra sobre planos, se gana el valor que adquieren los precios de los inmuebles durante la ejecución del proyecto, tiempo que adicionalmente se constituye en el plazo con que la gente cuenta para pagarle al promotor o constructor la cuota inicial del inmueble. 


Otro aspecto que debe considerarse es que no se debe comprometer más del 30% del ingreso familiar al pago de la cuota, ni inflar los ingresos y tener en cuenta otros gastos que se originan a partir de una inversión en vivienda, como la cuota de administración de la copropiedad, los gastos de escrituración del bien que se adquiere y los servicios públicos que dependen del estrato donde se encuentra ubicado el proyecto. El cálculo aproximado de estas cifras se las puede informar el promotor. 

Es importante que las condiciones del acuerdo se tengan por escrito, así como las especificaciones técnicas y otros elementos, como área de la construcción y acabados, para mayor claridad del negocio y evitar malos entendidos en el futuro. 

De igual manera, debe analizarse a quién le va a comprar. Examine muy bien que se trate de empresas legalmente constituidas, que pertenezcan a un gremio, que cuenten con tiempo en el mercado y con experiencia comprobada, que hayan realizado otros proyectos y sean reconocidos en el medio. Así mismo, es necesario verificar que el proyecto tenga el permiso, expedido por cada Municipio (Radicado de venta), y revisar muy bien los términos de la promesa de compra venta, como pagos, tiempo de entrega, crédito, entre otros. 


Para compra de inmuebles usados, se recomienda verificar el origen de los títulos, que quien vende sea el verdadero propietario. Además, solicitar el certificado de tradición y libertad, copia de la escritura, del certificado de impuesto predial y de catastro. 

Para la obtención de créditos hipotecarios es importante tener en cuenta que las entidades financieras cuentan con simuladores de crédito en sus páginas de internet, donde cada familia puede hacer el cálculo del monto del crédito requerido y el número de años necesarios, para ver el valor aproximado de la cuota mensual que le correspondería cancelar. 

Adicionalmente, los afiliados a cajas de compensación familiar y fondos de vivienda pueden tener acceso a tasas de interés preferenciales, de acuerdo al tiempo de vinculación y ahorro con la entidad. 

Hoy en día los créditos hipotecarios se calculan en UVR, que es completamente diferente al Upac, que se actualizaba con base en las tasas de interés, pues la UVR se actualiza con base en la inflación, o sea similar al porcentaje en que se ajustan los salarios anualmente. 


También pueden hacerse por la modalidad de cuota fija en pesos, esta opción es recomendable, ya que este valor nunca cambiará ni se incrementará a lo largo de la vida del crédito, bajo ninguna circunstancia, lo cual da garantía, seguridad y tranquilidad, tanto al tomador del crédito hipotecario como a la entidad que hizo el préstamo. Igualmente, hoy se tiene la facilidad de hacer abonos o la posibilidad de prepagar el crédito sin ninguna penalización y solicitarle a la entidad que a partir del abono al crédito, se reduzca el plazo o el monto de la cuota. 

Si se saben utilizar los incentivos tributarios para la compra de vivienda, se puede dar el caso de que una tercera parte del monto de la cuota, se cancele con lo que anteriormente se iba en impuestos. Los incentivos se las puede informar el constructor o un abogado.

Por: Finanzas Personales.

Construcción prevé un buen 2011; se estima un crecimiento del 4% para este año


El sector de la construcción, el principal motor de la generación de empleo en el país, sigue mostrando signos de recuperación. Es más, los expertos en el tema aseguran que no solamente pinta bien en remate del 2010, sino que el próximo año será clave para mover el desempeño de la economía.
Las previsiones hechas por la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol) y la Cámara de Propiedad Raíz indican que luego de un 2009 regular para el sector, el aumento de las licencias este año permiten evidenciar el inicio de la recuperación, la cual se profundizará el próximo año.
La Cámara Inmobiliaria asegura que la actividad constructora crecerá este año 3,9 por ciento, cifra inferior a la prevista para el total de la economía que, de acuerdo con el Gobierno, ronda el 4,5 por ciento.
Buenas expectativas



Las expectativas favorables de los constructores están soportadas en la evolución del sector este año, pues sólo en el segundo trimestre registró el mayor número de viviendas iniciadas en los últimos cinco años, específicamente en soluciones habitacionales diferentes a VIS, pero, además, con un buen crecimiento en interés social.
"El primer semestre del presente año ha sido bueno en cuanto a licencias de construcción, lo que indica que se mantendrá la dinámica constructora, impulsada por los proyectos residenciales, y con estabilidad en otras clases de edificaciones.



El último informe de la Cámara de Propiedad Raíz revela que el despegue del sector de la construcción no solamente se da en Bogotá, sino en otras regiones. Por ejemplo, en Antioquia, las licencias aprobadas entre enero y julio pasado llegaron a 1'144.126 metros cuadrados, meintras que en todo el 2009 fueron de 1'484.446 metros.
En el Valle del Cauca sucede algo similar. En los 12 meses del 2009 fueron aprobadas licencias para 1'347.834 metros cuadrados, y este año, entre enero y julio, ya había sido aprobada la construcción de 1'098.004 metros cuadrados. Otros departamentos con aumento en las licencias son Risaralda, Nariño y Tolima.
Por el contrario, muestran un crecimiento lento Atlántico, Meta y Norte de Santander.
Costos estables
Uno de los principales cuellos de botella de la actividad edificadora, los costos de las materias primas y la mano de obra, han permanecido relativamente estables este año, o al menos a un ritmo similiar al de la inflación.
Según la presidenta de Camacol, Martha Pinto, en lo corrido de 2010 el Índice de Costos de la Construcción de Vivienda ha crecido alrededor del 2 por ciento en términos anuales.

"Durante los dos últimos años el componente de mano de obra que está indexado a la inflación local, mientras que los rubros de materiales, equipos y maquinaria decrecieron, pues su dinámica está asociada a los ciclos de los precios internacionales de los commodities". Los constructores sostienen que una condición clave para mantener la buena dinámica edificadora es que el Gobierno les dé continuidad a las medidas anti cíclicas, y específicamente a los subsidios a la tasa de interés hipotecaria.
Crecen arriendos
Quince millones de personas viven en arriendo en Colombia, es decir, alrededor del 40 por ciento de la población. A esta cifra hay que agregarle 80.000 unidades anualmente que, según la Cámara de Propiedad Raíz, se adicionan cada año a este mercado, mientras que anualmente son renovados 1,3 millones de contratos. El informe revela que en el primer semestre de este año los arrendamientos aumentaron en el país.

BD Bacatá se vende en el exterior; construcción de 66 pisos estará en el lugar del actual Hotel Bacatá


"Desde que BD Bacatá y Prodigy Network se aliaron para vender internacionalmente la que será la torre más alta de Bogotá, el interés en la inversión ha aumentado en varios países", dijo Rodrigo Niño, presidente de la firma estadounidense que comercializa la Torre Trump Soho en Nueva York.
"A la fecha sumamos 17.500 millones de pesos en ventas, lo que es un buen indicador de lo que viene para la obra ubicada en la Calle 19 con carrera 5a. de Bogotá, donde está el emblemático Hotel Bacatá", agregó el empresario español Venerando Lamelas, de BD Internacional, quien aprovechó los beneficios tributarios otorgados por el Gobierno para apostarle al ambicioso proyecto de 66 pisos que integrará comercio, hotelería, oficinas y vivienda.

Para Niño, el hecho de que Colombia forme parte de los Civets, integrados además por Indonesia, Vietnam, Egipto, Turquía y Sudáfrica (países atractivos por su economía) "es algo que debemos aprovechar".
 Los interesados podrán invertir en el hotel a través de derechos fiduciarios que parten con un precio de 57 millones de pesos. "Esto significa tener un documento asociado a un activo inmobiliario que generará rentabilidad con su operación", anotó Niño, quien agregó que Prodigy Network tiene clientes en 17 países donde han vendido otros proyectos, lo que es un camino recorrido para BD Bacatá. Al concepto del negocio hay que sumarle la arquitectura, que tendrá algo del proyecto de N.Y.  66 pisos tendrá BD Bacatá. Aunque será la construcción más alta del país, sus gestores afirman que lo más relevante es que con este tipo de proyectos  se entra en las grandes ligas  de la inversión en el mundo.

EN ALZA INVERSIÓN DE FINCA RAÍZ EN BOGOTA



El crecimiento del PIB colombiano superior a 4 por ciento, la disminución de las tasas de interés, de la inflación y de las tasas de cambio nominal y real del peso, han favorecido la inversión en el sector inmobiliario, situación que se mantendrá en el 2011. La compra de vivienda y otros usos no representa mayor riesgo y, por el contrario, genera valorización.

Se destaca la generación de índices de valorización positivos de los bienes inmuebles, con tendencia de crecimiento para el caso de Bogotá, que marca la pauta con respecto a otras ciudades.

DATOS DE VIVIENDA


En vivienda, los datos consolidados con base en estudios de Galería Inmobiliaria destacan -en lo corrido del año- la venta de 39.283 unidades frente a 31.947 en igual periodo del 2009. La vivienda de Interés Social (VIS) aumentó 27 por ciento, impulsada -entre otros- por los terrenos habilitados en Soacha, donde actualmente se comercializa 29 por ciento de las unidades de este segmento.
A esto hay que sumarle la participación de 17 por ciento del total de las ventas de Bogotá con 6.826 viviendas.

"La dinámica en VIS se concentra en la oferta con precios entre 38 y 75 millones de pesos, en las que está el 79 por ciento de las comercializaciones, mientras que las Viviendas de Interés Prioritario - VIP (Hasta 70 salarios mínimos) contribuyen con 21 por ciento", se advierte una fuerte reducción en aquellas con precios inferiores a 50 salarios mínimos que, "por dificultades en la oferta, prácticamente desaparecieron".

OPORTUNAS TASAS DE INTERÉS
También se destaca el comportamiento de la tasa de interés activa, (crédito) que en el segundo trimestre del año descendió respecto a la observada en el mismo periodo de 2009: pasó de 13,4 por ciento en el 2009 a 9,5 en el mismo periodo del 2010. Igual situación presentó la pasiva (depósito), que bajó de 6,3 a 3,7 por ciento en ese lapso.

Igualmente, "la inversión en finca raíz es propicia cuando las tasas son bajas, existe acceso al crédito, el nivel de endeudamiento es controlado y la cartera vencida está en niveles moderados, de forma tal que las medidas de corto y mediano y plazo con relación a los créditos no prevén modificaciones sustanciales".
Esto ha sucedido en el país y ha permitido que el inversionista solicite créditos con reglas estables.

OFICINAS, COMERCIO Y BODEGAS

En lo relativo al mercado de inmuebles nuevos destinados a oficinas, comercio, bodegas y vivienda en Bogotá, se advierte un buen desempeño en la oferta disponible para venta y arriendo, con crecimientos en el último año en la comercialización que va de 7,5 a 37 por ciento, en promedio, por tipo de uso.
Esto consolida las condiciones del país en términos de negocios inmobiliarios donde -además- se han implementado otras figuras de inversión como la titularización, los fondos de inversión inmobiliaria y los patrimonios inmobiliarios, entre otros, que tienen una rentabilidad anual promedio de 13 por ciento.

TENDENCIA DE CRECIMIENTO PARA EL 2011


La inversión en el sector inmobiliario comparada con otras (sector financiero, acciones, etc.) es, generalmente, de mediano o largo plazo.      
  
"La rentabilidad tiene dos ingredientes: la valorización y los ingresos de las rentas netas anuales que dependen del tipo de bien, de su localización, de su mejor y mayor uso y de la facilidad de alquiler. Así, el riesgo asociado a este negocio es muy bajo, ya que los precios de los inmuebles en Colombia tienen una tendencia de crecimiento positiva en términos reales".

FUENTE: Unifianza y Galeria Inmobiliaria.





Hay que aceptarlo: la vivienda en Colombia está cara y subirá aún más

Por: LAURA CHARRY
SUB-EDITORA DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS
PORTAFOLIO

Como se vende más rápido de lo que se construye, los inmuebles seguirán subiendo, explican expertos. Familias deben decidir si ahorran más para endeudarse menos o compran ya en estratos más bajos.

Con la esperanza de que una baja en los precios de la vivienda les permitiría comprar un apartamento más grande del que tienen ahora, a un precio más razonable, los Rodríguez llevan tres años aplazando su compra, que cada día se vuelve más urgente pues la familia creció y los 60 metros cuadrados en que empezaron su vida en pareja, ahora deben ser compartidos con dos pequeños.

Pero los precios no ceden y, por el contrario, suben incluso más rápido que el costo de vida y, por ende, más rápido que los ajustes salariales de la mayoría de colombianos. En el primer trimestre de este año la vivienda usada subió 9,8 por ciento anual, según un índice que lleva el Banco de la República, mientras que la inflación en ese momento no superaba el 2 por ciento.

Para la vivienda nueva sólo hay cifras hasta el primer trimestre del 2009, cuando se encareció, según el Dane, 12,84 por ciento a nivel nacional y 17,09 por ciento en el área metropolitana de Bucaramanga.

Si bien, para los Rodríguez el alza de la vivienda implica una valorización de su apartamento, si lo venden para pagar la cuota inicial de uno más grande (de entre 90 y 100 metros), les falta la mitad de la plata, pues en el estrato 4 de Bogotá, donde vive esta familia, el metro cuadrado oscila entre 1,8 y 2 millones de pesos en unidades usadas, y entre 2,5 y 2,8 millones en las nuevas. Esta familia puede conseguir crédito para el faltante, pues sus ingresos están en los 5 millones de pesos que se exigen para un préstamo de 100 millones a 15 años y a eso se suma que las tasas de interés hipotecarias están bajando. Sin embargo, como tienen más obligaciones temen meterse en una cuota muy alta y vivir a ras.

En el nivel de 1996
Gloria Bonilla, presidenta de la Cámara de Propiedad Raíz, también piensa que la vivienda está cara, y eso se lo atribuye a que los precios alcanzaron su pico en 1996, luego cayeron con la crisis de finales de los años 90, y hoy regresan al nivel de hace 14 años.

"Los precios seguirán subiendo, pero más lento porque la inflación también va más lenta y como los constructores están acabando los inventarios, la oferta va más despacio que la demanda y eso sube el valor", aclara.
Una percepción similar tienen en BBVA Research, la unidad de investigaciones del banco del mismo nombre, pues prevén que los precios no van a bajar, por cuanto se vende más rápido de lo que se construye y eso hace que no hayan existencias que puedan abaratar los inmuebles.

A ahorrar más
Con las lecciones de la debacle del Upac, hoy existen límites para los préstamos hipotecarios y, máximo, se puede pedir prestado el 70 por ciento del valor de la vivienda y la cuota mensual no puede superar el 30 por ciento de los ingresos. Esto, impide sobreendeudamientos y que se repita el drama de las daciones en pago. Y como las viviendas se han encarecido, los hogares hacen más esfuerzos para conseguir lo de la cuota inicial.

María Mercedes Cuéllar, presidente de Asobancaria, opina que el tema de precios está relacionado con las preferencias de los compradores y agrega que "muchos prefieren no comprar, a salirse del lugar o del estrato en el que quieren vivir". No obstante, acepta que los precios en ciudades como Bogotá están afectados porque no hay tierra para construir. Sandra Forero, gerente de Camacol Bogotá, dice que las encuestas de su gremio revelan que sólo para el 8 por ciento de los hogares bogotanos los precios son un factor decisivo para dejar de comprar vivienda. "Lo más importante es la disponibilidad de recursos para la cuota inicial, y las dificultades en la financiación", dice la experta.

Así las cosas, y ya que a futuro no bajarán los precios, los Rodríguez tienen tres opciones: no dejar su apartamento, ahorrar más para evitar un endeudamiento alto o atender el consejo de Gloria Bonilla, de la Cámara de la Propiedad Raíz: "bajarse de estrato para obtener más espacio, pues la diferencia entre estrato 3 y 4 son los acabados".

Cada vez hay más inversionistas
A diferencia de los precios de la vivienda para compra, los de alquiler han subido menos, porque existe en el país un elevado número de unidades para este propósito.

En el Bbva atribuyen esa situación a que cada vez hay más personas que compran como inversión. Mientras en el 2008, 15 por ciento de las compras de inmuebles se realizaron con esa perspectiva, en el 2009 fue el 30 por ciento. Históricamente, la compra de vivienda para inversión se ha concentrado en los estratos altos, pero esa práctica ha aumentado en estratos medios, y es otra razón que explica la alta demanda por las viviendas de estratos 3 y 4, que además tienen atractivo en el costo de los servicios públicos.

Descartan burbuja de precios
Uno de los temores derivados de un aumento en los precios de la vivienda, es que se pueda crear una burbuja de precios. Pero, lo descartan constructores y banqueros. "El gran déficit que hay por vivienda en rangos medios y de interés social hace que su crecimiento no tenga problema. En estratos 5 y 6 el nivel de nuevos proyectos ha bajado en forma significativa. Aprendimos de la crisis del 98-99; los constructores cambiaron sus modelos para la elaboración de proyectos y los deudores casi en 80 por ciento tienen créditos con tasas fijas", dice Efraín Forero, presidente de Davivienda.

LAURA CHARRY SUBEDITORA DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS
PORTAFOLIO


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