Sea cauto antes de cerrar un negocio Inmobiliario

Para usted y su familia una inversión inmobiliaria representa el esfuerzo de mas de 15 años, no podemos ser inferiores a esta realidad, por esta razón hoy compartimos esta información con nuestros lectores para que antes de firmar los documentos de Compra Venta de un inmueble se asegure de poseer toda la información básica sobre el inmueble y los documentos que la soportan. 
No pierda la objetividad, ni se deje despistar por el precio o la oportunidad de negocio. 

Para evitarse dolores de cabeza y grandes inconvenientes en el futuro en materia de daños materiales, deudas atrasadas, impuestos y temas legales, Finca Raíz de Bogota S.A.S. le recomienda que tenga en cuenta lo siguiente:

• El vendedor deberá entregarle todos los pagos a la fecha de impuestos (predial y valorización) al comprador. Los servicios públicos deben funcionar perfectamente.
• Asimismo, los linderos, nomenclatura y características del inmueble deben estar muy bien especificados en la escritura.
• Al momento de la entrega la propiedad debe estar libre de cualquier tipo de hipoteca, proceso de sucesión, desenglobe, embargos, pleitos pendientes, demandas civiles, gravámenes, censos, anticresis, contratos de arrendamiento por escritura pública, desmembraciones, condiciones resolutorias y patrimonio de familia.

• Toda la información entregada por el vendedor sobre el inmueble y sus características debe ser fidedigna.
• Debe poder traspasar a su nombre las cuentas de todos los servicios públicos instalados en el inmueble.
• En caso de que el vendedor le incumpla con alguna de las condiciones puede cobrar una indemnización, la cual debe estipularse en los acuerdos a que lleguen las partes. (Promesa de Compraventa y/o Escritura de Compraventa)
• Una vez cumplido los respectivos trámites, el vendedor pierde la potestad sobre el bien por lo que el comprador tiene total autonomía sobre este, salvo las regulaciones de urbanismo, normas de convivencia y/o reglamento de propiedad horizontal correspondiente, entre otros.
• Que se le indique explícitamente el uso del suelo o destino que se le puede dar a la propiedad.
• El vendedor debe entregarle todas las copias de las llaves de acceso al inmueble y de las puertas de cuartos y/o clósets.

Si compra vivienda nueva

• En caso de adquirir vivienda nueva en un edificio o conjunto la Ley obliga a los promotores inmobiliarios y constructores a someter las propiedades al régimen de propiedad horizontal.
• Observe, antes que todo, que la obra en proceso de ejecución tenga una valla informativa en la que se identifiquen los nombres de la empresa constructora y del proyecto, la curaduría urbana que expide la licencia y el área, entre otros datos de interés.
• El constructor es el propietario inicial del inmueble. Al invertir en vivienda nueva tenga en cuenta este detalle. Incluso, recuerde que el constructor es el encargado de redactar el reglamento de propiedad horizontal.

• Adicionalmente, es de su competencia entregar las zonas comunes y privadas y de asumir por un tiempo la función de administrador, aunque, según la ley, puede contratar a un tercero que lo represente.
• Al negociar unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal también se adquieren bienes privados (casas o apartamentos) y bienes comunes (zonas verdes, pasillos, etc.). De ahí la importancia de preguntar cuándo se van a construir, ya que algunas veces no se entrega al tiempo con la vivienda, sino que se proyectan para una fecha diferente.
• Antes de cerrar el negocio indague si los bienes comunes disponen de áreas y accesorios para discapacitados, si la arquitectura tiene en cuenta a los niños con espacios para el juego, si no hay zonas peligrosas, si se pueden tener mascotas.

• ¿Qué entrega el constructor? Como mínimo, el reglamento de propiedad horizontal debidamente protocolizado mediante escritura pública y registrado ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la localidad. 
• Además, el comprador debe exigir los planos y el cuadro de áreas que permiten verificar que la licencia de construcción otorgada y lo construido coinciden. 

Asesórese adecuadamente, es mucho mejor invertir unos pesos que perder varios millones, gastos de abogados, pleitos e incomodidades.

En Finca Raíz de Bogota S.A.S. estamos para preparados para asesorarle adecuadamente en cada paso del proceso de compra venta. No dude en consultarnos ante cualquier duda e inquietud.

Javier Eduardo Rojas Ruiz

Consultor Inmobiliario

Finca Raíz de Bogotá S.A.S.

T. Móvil 315 312 05 72

e-mail: finanzaintegral@gmail.com

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Hay que aceptarlo: la vivienda en Colombia está cara y subirá aún más

Por: LAURA CHARRY

SUB-EDITORA DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS

PORTAFOLIO

Como se vende más rápido de lo que se construye, los inmuebles seguirán subiendo, explican expertos. Familias deben decidir si ahorran más para endeudarse menos o compran ya en estratos más bajos.

Con la esperanza de que una baja en los precios de la vivienda les permitiría comprar un apartamento más grande del que tienen ahora, a un precio más razonable, los Rodríguez llevan tres años aplazando su compra, que cada día se vuelve más urgente pues la familia creció y los 60 metros cuadrados en que empezaron su vida en pareja, ahora deben ser compartidos con dos pequeños.

Pero los precios no ceden y, por el contrario, suben incluso más rápido que el costo de vida y, por ende, más rápido que los ajustes salariales de la mayoría de colombianos. En el primer trimestre de este año la vivienda usada subió 9,8 por ciento anual, según un índice que lleva el Banco de la República, mientras que la inflación en ese momento no superaba el 2 por ciento.

Para la vivienda nueva sólo hay cifras hasta el primer trimestre del 2009, cuando se encareció, según el Dane, 12,84 por ciento a nivel nacional y 17,09 por ciento en el área metropolitana de Bucaramanga.

Si bien, para los Rodríguez el alza de la vivienda implica una valorización de su apartamento, si lo venden para pagar la cuota inicial de uno más grande (de entre 90 y 100 metros), les falta la mitad de la plata, pues en el estrato 4 de Bogotá, donde vive esta familia, el metro cuadrado oscila entre 1,8 y 2 millones de pesos en unidades usadas, y entre 2,5 y 2,8 millones en las nuevas. Esta familia puede conseguir crédito para el faltante, pues sus ingresos están en los 5 millones de pesos que se exigen para un préstamo de 100 millones a 15 años y a eso se suma que las tasas de interés hipotecarias están bajando. Sin embargo, como tienen más obligaciones temen meterse en una cuota muy alta y vivir a ras.

En el nivel de 1996

Gloria Bonilla, presidenta de la Cámara de Propiedad Raíz, también piensa que la vivienda está cara, y eso se lo atribuye a que los precios alcanzaron su pico en 1996, luego cayeron con la crisis de finales de los años 90, y hoy regresan al nivel de hace 14 años.

"Los precios seguirán subiendo, pero más lento porque la inflación también va más lenta y como los constructores están acabando los inventarios, la oferta va más despacio que la demanda y eso sube el valor", aclara.

Una percepción similar tienen en BBVA Research, la unidad de investigaciones del banco del mismo nombre, pues prevén que los precios no van a bajar, por cuanto se vende más rápido de lo que se construye y eso hace que no hayan existencias que puedan abaratar los inmuebles.

A ahorrar más

Con las lecciones de la debacle del Upac, hoy existen límites para los préstamos hipotecarios y, máximo, se puede pedir prestado el 70 por ciento del valor de la vivienda y la cuota mensual no puede superar el 30 por ciento de los ingresos. Esto, impide sobreendeudamientos y que se repita el drama de las daciones en pago. Y como las viviendas se han encarecido, los hogares hacen más esfuerzos para conseguir lo de la cuota inicial.

María Mercedes Cuéllar, presidente de Asobancaria, opina que el tema de precios está relacionado con las preferencias de los compradores y agrega que "muchos prefieren no comprar, a salirse del lugar o del estrato en el que quieren vivir". No obstante, acepta que los precios en ciudades como Bogotá están afectados porque no hay tierra para construir. Sandra Forero, gerente de Camacol Bogotá, dice que las encuestas de su gremio revelan que sólo para el 8 por ciento de los hogares bogotanos los precios son un factor decisivo para dejar de comprar vivienda. "Lo más importante es la disponibilidad de recursos para la cuota inicial, y las dificultades en la financiación", dice la experta.

Así las cosas, y ya que a futuro no bajarán los precios, los Rodríguez tienen tres opciones: no dejar su apartamento, ahorrar más para evitar un endeudamiento alto o atender el consejo de Gloria Bonilla, de la Cámara de la Propiedad Raíz: "bajarse de estrato para obtener más espacio, pues la diferencia entre estrato 3 y 4 son los acabados".

Cada vez hay más inversionistas

A diferencia de los precios de la vivienda para compra, los de alquiler han subido menos, porque existe en el país un elevado número de unidades para este propósito.

En el Bbva atribuyen esa situación a que cada vez hay más personas que compran como inversión. Mientras en el 2008, 15 por ciento de las compras de inmuebles se realizaron con esa perspectiva, en el 2009 fue el 30 por ciento. Históricamente, la compra de vivienda para inversión se ha concentrado en los estratos altos, pero esa práctica ha aumentado en estratos medios, y es otra razón que explica la alta demanda por las viviendas de estratos 3 y 4, que además tienen atractivo en el costo de los servicios públicos.

Descartan burbuja de precios

Uno de los temores derivados de un aumento en los precios de la vivienda, es que se pueda crear una burbuja de precios. Pero, lo descartan constructores y banqueros. "El gran déficit que hay por vivienda en rangos medios y de interés social hace que su crecimiento no tenga problema. En estratos 5 y 6 el nivel de nuevos proyectos ha bajado en forma significativa. Aprendimos de la crisis del 98-99; los constructores cambiaron sus modelos para la elaboración de proyectos y los deudores casi en 80 por ciento tienen créditos con tasas fijas", dice Efraín Forero, presidente de Davivienda.

LAURA CHARRY SUBEDITORA DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS

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