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Lo que debe saber antes de aquirir un crédito hipotecario

Encuentre aquí las 14 cosas que debe hacer antes de solicitar un crédito para vivienda. Conozca qué le conviene más: un crédito con cuota fija o variable. 

A tener en cuenta:


1. Recordar que no se requiere de intermediarios para tramitar un crédito con un banco, ni para hacerle modificaciones al mismo durante su duración.

2. Buscar con el banco una asesoría que le permita tener en cuenta todos los elementos antes de iniciar el trámite.

3. Si no ha escogido la vivienda, su banco, en su proceso de asesoría, le realiza los cálculos sobre el cupo de crédito al que puede aspirar.

4. Tener claro quiénes van a adquirir la vivienda: Puede ser una sola persona la que solicite o el grupo familiar. Esto define el cupo de endeudamiento, en el que se tienen en cuenta los ingresos de los participantes.

5. Los bancos ofrecen diferentes planes de amortización, plazos y opciones de cambio durante la vida del crédito. Es importante conocerlos desde el inicio.

6. Con el fin de poder aprovechar al máximo todos los beneficios tributarios y de subsidios, es importante conocer con qué opciones se cuenta para complementar la cuota inicial, cómo acceder a un subsidio de cuota inicial, cómo acceder a un subsidio a la tasa de interés, cómo obtener el máximo de beneficios tributarios, tanto por el pago de intereses del crédito como por el pago de las cuotas de los créditos desde una cuenta AFC (Ahorro para el fomento a la Construcción).

7. Al momento de escoger qué inmueble comprar, es muy importante tener claro que los bancos financian para adquirir vivienda nueva o usada. Se debe definir además si se va a requerir un cupo de crédito adicional para cubrir reformas o mejoras.


8. Evaluar qué producto le conviene más: un crédito o un Leasing Habitacional, por ejemplo.

9. Antes de comprometerse, tener claro quién es el vendedor. Si son proyectos nuevos, la seriedad y trayectoria de la firma constructora; si son inmuebles usados, las condiciones en las que está el inmueble y los gravámenes.

10. El avalúo del inmueble es realizado por un profesional autorizado y allí se podrán evaluar aspectos a tener en cuenta para el negocio.

11. Tener claro que la entidad financiera tiene en consideración para la aprobación del crédito no sólo la capacidad de pago que tenga el solicitante sino también las condiciones de la propiedad, la cuál quedará como garantía hipotecaria respaldando el crédito.

12. Tener en cuenta que una vez aprobado el crédito, continúa un proceso de constitución de garantía antes de proceder al desembolso. Es muy importante la oportunidad y diligencia del cliente.

13. Y una vez desembolsado el crédito, es importante tener clara la fecha de pago, cómo hacerlo, los diferentes canales y también las opciones existentes para hacer modificaciones al crédito, ya sean abonos extras, cambio de día de pago o cambio de plan.

14. Estar en contacto con el banco ante cualquier inquietud es muy necesario.


Recuerde que...

La tasa de interés fija significa que usted y el banco pactan una tasa igual durante todo el periodo de duración del crédito. Por ejemplo se acuerda que los intereses se calculen al 10% durante los 15 años que usted demore en amortizar la deuda.
La tasa de interés variable fluctúa de acuerdo con determinados parámetros previamente establecidos. Puede ser un índice fijado por el Estado, un promedio basado en los principales bancos, la inflación, etc. Para nuestro caso encontramos (IPC, DTF y UVR) Tenga en cuenta que interés variable no necesariamente significa cuota variable. Ésta puede mantenerse fija durante un periodo dado, por ejemplo un año, y las diferencias que existan con los réditos causados se compensan en los pagos del siguiente período.

La tasa de interés mixta significa que la tasa se mantiene fija durante un período determinado; luego empieza a variar de acuerdo con las condiciones establecidas.

¿Qué tipo de crédito me conviene?
La teoría indica que cuando los intereses están bajos y se esperan que suban, se debería optar por préstamos en donde éstos queden fijos. Mientras que si las tasas están altas y se espera que bajen en el futuro, sería ventajoso elegir el sistema variable. En la práctica siempre es más conveniente el sistema fijo. Este le permitirá mantener un mejor control de sus finanzas. Cuando usted negocia un interés fijo sabe lo que esta haciendo, conoce sus riesgos y puede diseñar un plan de contingencia para afrontarlos. Por el contrario, los préstamos con tasas variables se pueden convertir en una lotería o una guillotina. Además, en Colombia no parece que las tasas de interés bajen en los próximos meses.

Las cuotas fijas, en general, exigen un gran sacrificio durante los primeros años, puesto que le obligaran a controlar estrictamente sus otros gastos para poder mantenerse al día con el banco. Lo cual desde el punto de vista de la disciplina financiera es muy positivo. A los pocos años recogerá la recompensa. En la medida en que su nivel de ingresos aumente, los pagos periódicos se irán haciendo, relativamente, más fáciles de manejar, y el aumento del valor de su vivienda sumará dentro de su balance. La experiencia indica que el mejor sistema para asegurar la compra de su vivienda consiste en establecer un sistema mixto de cuotas, donde usted pueda pagar una parte de su crédito en mensualidades fijas y el resto con aportes anuales coincidentes con sus picos de ingresos especiales, como bonos de vacaciones o de fin de año.


Fuente: Finanzas Personales y Bancolombia.

Que las finanzas NO arruinen su matrimonio. 1ra Parte



Decir ‘mentiras’ financieras, despilfarrar el dinero o crear dependencia económica pueden convertirse en un verdadero dolor de cabeza en su matrimonio. Diez consejos para aprender a manejar las finanzas de esa empresa, llamada hogar.




Al empezar una vida en pareja, son muchos los factores que se deben tener en cuenta para tener una convivencia agradable. Un tema bastante delicado: la administración de las finanzas del hogar, que en muchos casos no se discute antes o después del matrimonio, pero sí puede llegar a ocasionar serios problemas en esa empresa, llamada hogar. Gastar el dinero de forma irresponsable, asumir deudas insostenibles o decir ‘mentiras’ financieras pueden convertirse en un verdadero dolor de cabeza.
La planeación financiera es la única forma de tomar conciencia sobre las necesidades económicas en el hogar y determinar las estrategias más apropiadas para lograr metas comunes. Al igual que las personas, el matrimonio tiene un ciclo de vida financiero (acumulación de capital, crecimiento de capital, preservación del capital y transferencia de capital), en donde el manejo de las finanzas es una tarea en la que hay que compartir.


No se puede olvidar que después del matrimonio, su cónyuge se convierte en su socio financiero más importante. Y como en cualquier sociedad, las estrategias financieras en el matrimonio funcionan si se basan en la comunicación abierta, basada en la confianza.
Aquí le presentamos diez recomendaciones, que lo ayudarán a prevenir esos problemas, antes de que se tenga que lamentar:

1. NO tenga secretos financieros


Lo más importante es decir la verdad sobre sus deudas, sus gastos, sus inversiones y sus hábitos de consumo. Si ambos conocen los movimientos financieros del otro, se ahorran malos entendidos y cada uno sabrá que es lo que el otro desea. También dará la oportunidad de definir cuáles son las prioridades para ambos y empezar a trabajar por hacer realidad sus sueños.
No hay que esperar hasta que se presente un problema para abordar el tema del dinero, pues otras emociones pueden opacarlo. Al momento de hablar estos temas vale la pena usar un lenguaje claro y tranquilo. Hay que evitar expresiones como “tu nunca me das plata” o “eres un tacaño”. También hay que ser flexible, generoso y buen negociante, de lo contrario puede haber una lucha de poder entre ambos, en la que se hieran susceptibilidades, causen frustraciones y hayan malos entendidos.

2. Ahorre conjuntamente    
Es clave iniciar una cultura de ahorro de manera constante y periódica, y proteger el patrimonio construido. Los expertos coinciden en que, independientemente de los gastos fijos del hogar, ambas personas deberían destinar por lo menos el 10% de su sueldo como un ahorro. Estos recursos deben destinarse tanto para cumplir objetivos financieros de corto y de largo plazo, como para cubrir imprevistos.

3. Identifique metas comunes

Definir metas de corto y de largo plazo conjuntamente, así como crear presupuestos familiares, son algunas de las herramientas que facilitarán administrar su vida en pareja. Lo que se debe buscar siempre es que ambos vayan en la misma dirección y trabajen por el mismo fin –ya sea programar las próximas vacaciones, comprar una casa, cambiar de carro, montar un negocio, volver a estudiar o planear su jubilación-. Si se lleva un registro de ingresos y de gastos, podrán conocer cuál es su estado financiero cada día y comenzar a hacer una planeación.

4. Planee su jubilación desde ya

Comience a ahorrar para su vejez desde joven. Recuerde que en muy pocos casos la pensión es suficiente para asegurar un ingreso parecido al salario que recibía antes de pensionarse, así que vale la pena preguntarse que maneras puede utilizar para tener otras fuentes de ingreso cuando deje de trabajar.
Entre más años le queden para pensionarse, puede usar una política de inversión más agresiva, para hacer crecer su capital.

5. Establezca un fondo de contingencias


Reserve una parte de sus ingresos para un fondo de contingencias futuras, es decir enfermedades, accidentes, desempleo o cualquier problema que pueda presentarse. La idea es que los recursos de este fondo alcancen para cubrir por lo menos los gastos de la pareja por seis meses.



Espere la 2 parte del articulo...

Retiro de cesantías no necesita permiso del Minprotección

El 14 de febrero vence el plazo para que las empresas abonen las cesantías de sus empleados. Este dinero, bien administrado, se puede convertir en un vehículo de ahorro que le permita alcanzar metas propuestas.


5,48 millones de trabajadores estaban afiliados a seis fondos de cesantías al terminar septiembre del año pasado, según la Superintendencia Financiera.
El retiro de las cesantías y el pago parcial de las vacaciones en dinero ya no necesitan el permiso del Ministerio de la Protección Social, lo que les ahorrará tiempo y trámites a trabajadores y empresarios.
Lo anterior, como resultado de expedición de la Ley 1429 del 2010, conocida como de generación de empleo, que suprimió trámites como los dos mencionados con el fin de reducir costos en gestiones empresariales y agilizar diligencias en las que el Gobierno no aporta nada.
Hasta el año pasado, el retiro parcial de cesantías de los trabajadores afiliados a los fondos, para destinarlo a vivienda o educación superior, requería el visto bueno previo del Ministerio. Ahora, señalaron Veruschka Tissot y María Fernanda Olano, del área laboral de la firma Prieto & Carrizosa, “los funcionarios de dicha entidad ya no reciben ningún documento relacionado con ese trámite”.


Los empleadores y los fondos, explicaron las expertas, tienen un plazo máximo de cinco días hábiles para contestar a los trabajadores y realizar el desembolso solicitado.
Otro trámite que también desapareció es el del permiso que debía otorgar la cartera de la Protección Social para que un trabajador pudiera recibir en dinero una parte de sus vacaciones. Ahora esto corresponde exclusivamente a un acuerdo entre la empresa y el empleado.
En efecto, la Ley 1429 estableció que basta con que las dos partes convengan la compensación en dinero, que de todas maneras no puede superar la mitad de las vacaciones, y que la petición la haga el trabajador. No sobra señalar que el empleador puede rechazarla o aceptarla. Esto significa menos papeleo e idas al Ministerio de la Protección.

Hay que aceptarlo: la vivienda en Colombia está cara y subirá aún más

Por: LAURA CHARRY
SUB-EDITORA DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS
PORTAFOLIO

Como se vende más rápido de lo que se construye, los inmuebles seguirán subiendo, explican expertos. Familias deben decidir si ahorran más para endeudarse menos o compran ya en estratos más bajos.

Con la esperanza de que una baja en los precios de la vivienda les permitiría comprar un apartamento más grande del que tienen ahora, a un precio más razonable, los Rodríguez llevan tres años aplazando su compra, que cada día se vuelve más urgente pues la familia creció y los 60 metros cuadrados en que empezaron su vida en pareja, ahora deben ser compartidos con dos pequeños.

Pero los precios no ceden y, por el contrario, suben incluso más rápido que el costo de vida y, por ende, más rápido que los ajustes salariales de la mayoría de colombianos. En el primer trimestre de este año la vivienda usada subió 9,8 por ciento anual, según un índice que lleva el Banco de la República, mientras que la inflación en ese momento no superaba el 2 por ciento.

Para la vivienda nueva sólo hay cifras hasta el primer trimestre del 2009, cuando se encareció, según el Dane, 12,84 por ciento a nivel nacional y 17,09 por ciento en el área metropolitana de Bucaramanga.

Si bien, para los Rodríguez el alza de la vivienda implica una valorización de su apartamento, si lo venden para pagar la cuota inicial de uno más grande (de entre 90 y 100 metros), les falta la mitad de la plata, pues en el estrato 4 de Bogotá, donde vive esta familia, el metro cuadrado oscila entre 1,8 y 2 millones de pesos en unidades usadas, y entre 2,5 y 2,8 millones en las nuevas. Esta familia puede conseguir crédito para el faltante, pues sus ingresos están en los 5 millones de pesos que se exigen para un préstamo de 100 millones a 15 años y a eso se suma que las tasas de interés hipotecarias están bajando. Sin embargo, como tienen más obligaciones temen meterse en una cuota muy alta y vivir a ras.

En el nivel de 1996
Gloria Bonilla, presidenta de la Cámara de Propiedad Raíz, también piensa que la vivienda está cara, y eso se lo atribuye a que los precios alcanzaron su pico en 1996, luego cayeron con la crisis de finales de los años 90, y hoy regresan al nivel de hace 14 años.

"Los precios seguirán subiendo, pero más lento porque la inflación también va más lenta y como los constructores están acabando los inventarios, la oferta va más despacio que la demanda y eso sube el valor", aclara.
Una percepción similar tienen en BBVA Research, la unidad de investigaciones del banco del mismo nombre, pues prevén que los precios no van a bajar, por cuanto se vende más rápido de lo que se construye y eso hace que no hayan existencias que puedan abaratar los inmuebles.

A ahorrar más
Con las lecciones de la debacle del Upac, hoy existen límites para los préstamos hipotecarios y, máximo, se puede pedir prestado el 70 por ciento del valor de la vivienda y la cuota mensual no puede superar el 30 por ciento de los ingresos. Esto, impide sobreendeudamientos y que se repita el drama de las daciones en pago. Y como las viviendas se han encarecido, los hogares hacen más esfuerzos para conseguir lo de la cuota inicial.

María Mercedes Cuéllar, presidente de Asobancaria, opina que el tema de precios está relacionado con las preferencias de los compradores y agrega que "muchos prefieren no comprar, a salirse del lugar o del estrato en el que quieren vivir". No obstante, acepta que los precios en ciudades como Bogotá están afectados porque no hay tierra para construir. Sandra Forero, gerente de Camacol Bogotá, dice que las encuestas de su gremio revelan que sólo para el 8 por ciento de los hogares bogotanos los precios son un factor decisivo para dejar de comprar vivienda. "Lo más importante es la disponibilidad de recursos para la cuota inicial, y las dificultades en la financiación", dice la experta.

Así las cosas, y ya que a futuro no bajarán los precios, los Rodríguez tienen tres opciones: no dejar su apartamento, ahorrar más para evitar un endeudamiento alto o atender el consejo de Gloria Bonilla, de la Cámara de la Propiedad Raíz: "bajarse de estrato para obtener más espacio, pues la diferencia entre estrato 3 y 4 son los acabados".

Cada vez hay más inversionistas
A diferencia de los precios de la vivienda para compra, los de alquiler han subido menos, porque existe en el país un elevado número de unidades para este propósito.

En el Bbva atribuyen esa situación a que cada vez hay más personas que compran como inversión. Mientras en el 2008, 15 por ciento de las compras de inmuebles se realizaron con esa perspectiva, en el 2009 fue el 30 por ciento. Históricamente, la compra de vivienda para inversión se ha concentrado en los estratos altos, pero esa práctica ha aumentado en estratos medios, y es otra razón que explica la alta demanda por las viviendas de estratos 3 y 4, que además tienen atractivo en el costo de los servicios públicos.

Descartan burbuja de precios
Uno de los temores derivados de un aumento en los precios de la vivienda, es que se pueda crear una burbuja de precios. Pero, lo descartan constructores y banqueros. "El gran déficit que hay por vivienda en rangos medios y de interés social hace que su crecimiento no tenga problema. En estratos 5 y 6 el nivel de nuevos proyectos ha bajado en forma significativa. Aprendimos de la crisis del 98-99; los constructores cambiaron sus modelos para la elaboración de proyectos y los deudores casi en 80 por ciento tienen créditos con tasas fijas", dice Efraín Forero, presidente de Davivienda.

LAURA CHARRY SUBEDITORA DE ECONOMÍA Y NEGOCIOS
PORTAFOLIO


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