Finca Raíz de Bogotá S.A.S.: asesoría inmobiliaria

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Sea cauto antes de cerrar un negocio Inmobiliario

Para usted y su familia una inversión inmobiliaria representa el esfuerzo de mas de 15 años, no podemos ser inferiores a esta realidad, por esta razón hoy compartimos esta información con nuestros lectores para que antes de firmar los documentos de Compra Venta de un inmueble se asegure de poseer toda la información básica sobre el inmueble y los documentos que la soportan.
No pierda la objetividad, ni se deje despistar por el precio o la oportunidad de negocio.

Para evitarse dolores de cabeza y grandes inconvenientes en el futuro en materia de daños materiales, deudas atrasadas, impuestos y temas legales, Finca Raíz de Bogota S.A.S. le recomienda que tenga en cuenta lo siguiente:

El vendedor deberá entregarle todos los pagos a la fecha de impuestos (predial y valorización) al comprador. Los servicios públicos deben funcionar perfectamente.
Asimismo, los linderos, nomenclatura y características del inmueble deben estar muy bien especificados en la escritura.
Al momento de la entrega la propiedad debe estar libre de cualquier tipo de hipoteca, proceso de sucesión, desenglobe, embargos, pleitos pendientes, demandas civiles, gravámenes, censos, anticresis, contratos de arrendamiento por escritura pública, desmembraciones, condiciones resolutorias y patrimonio de familia.

Toda la información entregada por el vendedor sobre el inmueble y sus características debe ser fidedigna.
Debe poder traspasar a su nombre las cuentas de todos los servicios públicos instalados en el inmueble.
En caso de que el vendedor le incumpla con alguna de las condiciones puede cobrar una indemnización, la cual debe estipularse en los acuerdos a que lleguen las partes. (Promesa de Compraventa y/o Escritura de Compraventa)
Una vez cumplido los respectivos trámites, el vendedor pierde la potestad sobre el bien por lo que el comprador tiene total autonomía sobre este, salvo las regulaciones de urbanismo, normas de convivencia y/o reglamento de propiedad horizontal correspondiente, entre otros.
Que se le indique explícitamente el uso del suelo o destino que se le puede dar a la propiedad.
El vendedor debe entregarle todas las copias de las llaves de acceso al inmueble y de las puertas de cuartos y/o clósets.

Si compra vivienda nueva

En caso de adquirir vivienda nueva en un edificio o conjunto la Ley obliga a los promotores inmobiliarios y constructores a someter las propiedades al régimen de propiedad horizontal.
Observe, antes que todo, que la obra en proceso de ejecución tenga una valla informativa en la que se identifiquen los nombres de la empresa constructora y del proyecto, la curaduría urbana que expide la licencia y el área, entre otros datos de interés.
El constructor es el propietario inicial del inmueble. Al invertir en vivienda nueva tenga en cuenta este detalle. Incluso, recuerde que el constructor es el encargado de redactar el reglamento de propiedad horizontal.

Adicionalmente, es de su competencia entregar las zonas comunes y privadas y de asumir por un tiempo la función de administrador, aunque, según la ley, puede contratar a un tercero que lo represente.
Al negociar unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal también se adquieren bienes privados (casas o apartamentos) y bienes comunes (zonas verdes, pasillos, etc.). De ahí la importancia de preguntar cuándo se van a construir, ya que algunas veces no se entrega al tiempo con la vivienda, sino que se proyectan para una fecha diferente.
Antes de cerrar el negocio indague si los bienes comunes disponen de áreas y accesorios para discapacitados, si la arquitectura tiene en cuenta a los niños con espacios para el juego, si no hay zonas peligrosas, si se pueden tener mascotas.

¿Qué entrega el constructor? Como mínimo, el reglamento de propiedad horizontal debidamente protocolizado mediante escritura pública y registrado ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la localidad.
Además, el comprador debe exigir los planos y el cuadro de áreas que permiten verificar que la licencia de construcción otorgada y lo construido coinciden.

Asesórese adecuadamente, es mucho mejor invertir unos pesos que perder varios millones, gastos de abogados, pleitos e incomodidades.

En Finca Raíz de Bogota S.A.S. estamos para preparados para asesorarle adecuadamente en cada paso del proceso de compra venta. No dude en consultarnos ante cualquier duda e inquietud.

Javier Eduardo Rojas Ruiz

Consultor Inmobiliario

Finca Raíz de Bogotá S.A.S.

T. Móvil 315 312 05 72

e-mail: finanzaintegral@gmail.com

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Porcentaje de Incremento en Arrendamiento de Vivienda año 2014

¿CUAL ES EL PORCENTAJE DE INCREMENTO PARA LOS ARRIENDOS DE VIVIENDA URBANA EN EL 2014 ?

El canon de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana podrá incrementarse hasta en 1,94% durante el 2014, de acuerdo con la inflación registrada en 2013 y certificada por el Dane.

Este incremento está regido por el artículo 20 de la Ley 820 de 2003, aunque esta es la norma general, es importante precisar que “el canon resultante no podrá ser superior al 1% del valor comercial del inmueble. Para efectos de la Ley el valor comercial de referencia no deberá exceder dos veces el valor del avalúo catastral del inmueble arrendado”.

Para hacer efectivo los respectivos incrementos, los arrendatarios deberán ser notificados por escrito por parte del arrendador previo al inicio de la prórroga del contrato o en su defecto al empezar un nuevo período pues los reajustes de vivienda urbana se realizan cada 12 meses.

Es de considerar que con un incremento tan bajo, por efecto de la inflación de 2013, se vislumbra una valiosa oportunidad para los hogares que viven en arriendo pues podrán ahorrar o invertir dado que el incremento del canon de es inferior al aumento del salario mínimo. Esto les permitirá destinar un porcentaje cercano al 2,56% de sus ingresos al ahorro para la compra de una vivienda o en su defecto si ya cuentan con la cuota inicial facilitar el acceso a un inmueble de mejores condiciones.

Por ejemplo: un contrato de arrendamiento suscrito el 5 de enero de 2013 con un precio de renta de $600.000 moneda corriente, solo podrá incrementarse, a lo sumo, en $ 11.640. Es decir, la renta correspondiente para 2014 será de $611.640.

Para el caso de los arriendos de oficinas, locales comerciales y demás, dicho incremento debe ser pactado por las partes.

Si tiene dudas con respecto a este tema contáctenos...

FINCA RAIZ DE BOGOTA S.A.S.

Javier Eduardo Rojas Ruiz

Movil: 318 690 04 31

javierojas30@gmail.com

* Cuando ese contrato se haya ejecutado por el término de 12 meses bajo un mismo precio y cumplido el mismo, la renta se podrá aumentar hasta en un ciento por ciento del Índice de Precios al Consumidor (IPC) del año inmediatamente anterior. Lo anterior rige para los contratos suscritos con posterioridad al 10 de julio de 2003.

El IPC es igual a la inflación causada el año anterior, según certificación expedida por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística (DANE).

Guía para el Incremento en arriendos de Oficinas, Bodegas y Locales en el año 2013

Con el inicio del año nuevo todo sube, incluyendo los arriendos. En el caso de los arriendos de locales, oficinas y bodegas, el porcentaje de incremento y su fecha de aplicación no están consagrados en la ley, sino en lo fijado previamente en el Pacto Contractual.

A diferencia de los contratos de arrendamiento de vivienda urbana que están regulados por la Ley 820 de 2003, los contratos de arrendamiento de tipo comercial, están regulados por el Código de Comercio y el Código Civil; normatividad que establece respecto a los incrementos legales del canon, una libertad contractual, esto quiere decir que las partes (Arrendador y Arrendatario) pueden en el Contrato, fijar previamente el aumento que deseen.

Por Ejemplo:

1. IPC + 2 puntos

2. IPC + 30%

3. Aumento del porcentaje del smmlv + 2 puntos

Todos los anteriores son simples ejemplos, pues como se anotó, en el alquiler de inmuebles para explotación mercantil como oficinas, bodegas, locales y similares, no existe una norma que ponga límite o tope maximo al incremento del canon mensual, cómo si existe para los incrementos del canon mensual de arrendamiento para vivienda urbana (IPC del año inmediatamente anterior).

¿Cuándo procede el aumento del arriendo en locales, oficinas o bodegas?

Generalmente en el contrato se fija el aumento cada 12 meses transcurridos del contrato, pero es viable si las partes así lo acuerdan, aumentos en periodos inferiores o superiores a los 12 meses. Por ejemplo, cada 6 meses o cada 2 años.

Atención: El incremento se puede hacer cada que se cumpla el término pactado, pues erradamente muchos Arrendadores creen que se hace automáticamente el 1º de enero de cada año, lo cual es ilegal.

Ante Incrementos ilegales: el arrendatario puede consignar el valor legal:

Si un Arrendador desea incrementarle más de lo pactado en el Contrato, el Arrendatario puede hacer el incremento según lo definido en el contrato y pagar, pero si el Arrendador no quiere recibir el dinero, el Arrendatario para evitar entrar en mora, debe hacer el pago del arriendo a través de consignación de arriendos en el banco autorizado para ello por el Gobierno Nacional.

Un Inmueble utilizada para aspectos distintos a vivienda, será un arrendamiento de tipo comercial:

Cuando una casa o un apartamento vaya a ser utilizado por el arrendatario para el funcionamiento de una oficina, local comercial o una bodega, el inmueble y el contrato de arrendamiento NO pueden ser considerados como arrendamiento de vivienda regulado por la Ley 820 de 2003, pues su utilización no será para vivienda sino para explotar una actividad de producción de bienes o servicios.

Ahora, el sólo hecho que en una casa o apartamento se utilice un solo cuarto o habitación para que alguien la habite, por ejemplo el vigilante o el administrador, NO se pierde el carácter de arrendamiento comercial, pues para que sea considerado vivienda, es necesario que más del 50% de la casa, sea utilizado cómo vivienda y menos del 50% para las actividades comerciales.

*I.P.C. Índice de Precios al Consumidor, porcentaje certificado por el DANE. De manera más compleja se trata del indicador de la inflación de un país más conocido, y se constituye en un indicador de carácter coyuntural sobre el comportamiento de los precios minoristas de un país. Técnicamente el IPC es un índice de canasta fija, correspondiente a un periodo base en el tiempo.

¿Que es un FiDi?

Un FiDi es lo que en términos jurídicos se conoce como un derecho fiduciario. Se llama derecho fiduciario pues lo que el inversionista adquiere es un derecho o participación sobre un conjunto de bienes llamado fideicomiso, administrado por una entidad denominada fiduciaria. Al ser dueño de una participación en el fideicomiso, el inversionista percibirá una participación en las utilidades del inmueble...

Si desea conocer más detalles sobre el proyecto acérquese a cualquiera de los puntos de atención en la ciudad de Bogotá o podemos agendar una visita en su casa u oficina. Comuníquese con Finca Raíz de Bogotá S.A.S., Atn.Sr.Javier Eduardo Rojas Ruiz al numero telefonico 318 690 04 31

Nota Aclaratoria: Los Fidis no son una inversión financiera; no garantizan una rentabilidad ni su redención en un plazo determinado al comprador de los derechos fiduciarios; cada derecho fiduciario variará según el contrato de fiducia que lo regule. La información aquí presentada es de carácter exclusivamente informativo e ilustrativo, y no es, ni pretende ser, fuente de asesoría legal o financiera de ningún tema. Esta información no constituye oferta de ningún tipo y está sujeta a cambios sin previo aviso.

Asesoría adecuada antes de tomar en arriendo inmuebles en estratos 5 y 6...

La dinámica de colocación de inmuebles dirigidos a vivienda para los estratos altos en 2010 fue mayor, según un informe de la firma Galería Inmobiliaria. La mayor rotación llevó a que se redujeran en cerca de 10% los cánones de arrendamiento.

Alirio Chaur, gerente de Mercadeo de Investigaciones y Cobranzas El Libertador, dijo que para 2011 se espera que el mercado de la vivienda continúe mostrando indicadores favorables y que los precios del arrendamiento no aumenten.

Teniendo en cuenta la evolución de este mercado, para comenzar la búsqueda de una vivienda en arriendo tenga en cuenta los precios de referencia para de esta manera llegar a un buen acuerdo. Estudios de Galería Inmobiliaria muestran que el canon promedio para el estrato 4 es $1.050.000, en estrato 5 suma $1.525.000 y en el 6 el referente es $2.300.000. En materia de precios, se dan variaciones de acuerdo al espacio y condiciones del bien.

Así mismo, para agilizar el proceso de búsqueda de vivienda, los expertos recomiendan acudir a firmas especializadas que le brinden apoyo en ésta tarea y evitar conflictos legales o que se violen los derechos del arrendador.

Recomendaciones

Expertos de Investigaciones y Cobranzas El libertador recomiendan que a la hora de buscar un inmueble primero se defina cuáles son las necesidades reales en materia de espacio, ubicación geográfica y destino que se le dará al bien.

Otra recomendación es establecer de manera cierta el presupuesto disponible para el canon de arrendamiento y así evitar penalidades por incumplimiento. En caso que la búsqueda sea directa, se aconseja que el arrendatario se asegure que el contrato sea claro y cumpla con las normas legales.

Si el inmueble que se desea se encuentra en un sector de alta competencia y hay poca oferta, es mejor asesorarse de expertos.

Así mismo, a la hora de sellar un acuerdo es mejor contar con un seguro que cubra eventualidades en caso de fallar con el arrendamiento.

Reportes de Investigaciones y Cobranzas El Libertador muestran que la necesidad de contar con un mayor respaldo para encontrar inmuebles llevó a que aumentara considerablemente la participación del sector formal inmobiliario en las transacciones tanto de venta como de arrendamiento. Mientras que hace 5 ó 6 años la participación del sector inmobiliario en las transacciones era de 20%, esta cifra se elevó a 50%.

Esto refleja, según la firma, que los arrendatarios cada vez más ven la importancia de contar con asesoría especializada no sólo para optimizar la búsqueda, sino para contar con un respaldo en materia legal a la hora de enfrentar inconvenientes con la vivienda.

Mayor competencia llevó a que bajara el valor de la renta

El último informe de la firma Galería Inmobiliaria para Bogotá señala que en muchos casos se registró una disminución en la renta esperada para la vivienda con destino a arriendo frente al precio de venta del inmueble, esto es producto de la mayor competencia; el precio de venta de bienes usados ha mostrado incrementos reales promedio en los últimos años de 8%.

Actualmente, el tiempo que demora un arrendador en colocar un inmueble para los estratos 4, 5 y 6 está entre los 85 días y 169 días. En algunos sectores, dichos promedios son visiblemente menores debido a que se encuentran en zonas estratégicas donde hay un gran número de empresas, lo que hace sean apetecidas debido a la necesidad de algunas personas de vivir cerca del lugar de trabajo.

Por: Maria Gladys Escobar

La Republica

Precauciones antes de cerrar un negocio inmobiliario

Para evitarse dolores de cabeza y grandes inconvenientes en el futuro en materia de daños materiales, deudas atrasadas, impuestos y temas legales, Finca Raíz de Bogota - Inmobiliaria le recomienda que tenga en cuenta lo siguiente:

El vendedor deberá entregarle todos los pagos a la fecha de impuestos (predial y valorización) al comprador. Los servicios públicos deben funcionar perfectamente.
Asimismo, los linderos, nomenclatura y características del inmueble deben estar muy bien especificados en la escritura.
Al momento de la entrega la propiedad debe estar libre de cualquier tipo de hipoteca, proceso de sucesión, desenglobe, embargos, pleitos pendientes, demandas civiles, gravámenes, censos, anticresis, contratos de arrendamiento por escritura pública, desmembraciones, condiciones resolutorias y patrimonio de familia.

Toda la información entregada por el vendedor sobre el inmueble y sus características debe ser fidedigna.
Debe poder traspasar a su nombre las cuentas de todos los servicios públicos instalados en el inmueble.
En caso de que el vendedor le incumpla con alguna de las condiciones puede cobrar una indemnización, la cual debe estipularse en los acuerdos a que lleguen las partes. (Promesa de Compraventa y/o Escritura de Compraventa)
Una vez cumplido los respectivos trámites, el vendedor pierde la potestad sobre el bien por lo que el comprador tiene total autonomía sobre este, salvo las regulaciones de urbanismo, normas de convivencia y/o reglamento de propiedad horizontal correspondiente, entre otros.
Que se le indique explícitamente el uso del suelo o destino que se le puede dar a la propiedad.
El vendedor debe entregarle todas las copias de las llaves de acceso al inmueble y de las puertas de cuartos y/o clósets.

Si compra vivienda nueva

En caso de adquirir vivienda nueva en un edificio o conjunto la Ley obliga a los promotores inmobiliarios y constructores a someter las propiedades al régimen de propiedad horizontal.
Observe, antes que todo, que la obra en proceso de ejecución tenga una valla informativa en la que se identifiquen los nombres de la empresa constructora y del proyecto, la curaduría urbana que expide la licencia y el área, entre otros datos de interés.
El constructor es el propietario inicial del inmueble. Al invertir en vivienda nueva tenga en cuenta este detalle. Incluso, recuerde que el constructor es el encargado de redactar el reglamento de propiedad horizontal.

Adicionalmente, es de su competencia entregar las zonas comunes y privadas y de asumir por un tiempo la función de administrador, aunque, según la ley, puede contratar a un tercero que lo represente.
Al negociar unidades sometidas al régimen de propiedad horizontal también se adquieren bienes privados (casas o apartamentos) y bienes comunes (zonas verdes, pasillos, etc.). De ahí la importancia de preguntar cuándo se van a construir, ya que algunas veces no se entrega al tiempo con la vivienda, sino que se proyectan para una fecha diferente.
Antes de cerrar el negocio indague si los bienes comunes disponen de áreas y accesorios para discapacitados, si la arquitectura tiene en cuenta a los niños con espacios para el juego, si no hay zonas peligrosas, si se pueden tener mascotas.

¿Qué entrega el constructor? Como mínimo, el reglamento de propiedad horizontal debidamente protocolizado mediante escritura pública y registrado ante la oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la localidad.
Además, el comprador debe exigir los planos y el cuadro de áreas que permiten verificar que la licencia de construcción otorgada y lo construido coinciden.

Asesórese adecuadamente, es mucho mejor invertir unos pesos que perder varios millones, gastos de abogados, pleitos e incomodidades.

En Finca Raíz de Bogota - Inmobiliaria estamos para preparados para asesorarle adecuadamente en cada paso del proceso de compra venta. No dude en consultarnos ante cualquier duda e inquietud.

Javier Eduardo Rojas Ruiz

Consultor Inmobiliario

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