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La temporada de asambleas…

Bien lo dice Rubén Blades: “…decisiones, cómo cuestan!”.


Estos son los meses durante los cuales se toman las determinaciones más importantes en los conjuntos residenciales pues es el momento en que los propietarios se deben reunir para definir el presupuesto de la Copropiedad sobre el cual se calcula la cuota mensual de administración.

Aunque algunos copropietarios se conforman con saber que la cuota mensual no tendrá un incremento ‘descabellado’ y que el edificio no tendrá modificaciones sustanciales en su fachada o funcionamiento, el asunto no debe tomarse a la ligera.

Las asambleas de copropietarios van más allá y no pueden limitarse a discusiones por motivos intrascendentes. “Las asambleas definen la unidad de propósitos y medios para lograr el disfrute y goce de su propiedad”, afirma Hernán Mejía, director ejecutivo de la Corporación Riesgo Ciudad.

Infortunadamente, las largas discusiones entre vecinos por detalles incómodos pero de mínima trascendencia como el ruido excesivo o alguna mascota inquieta, que acaparan el tiempo (y la atención) de la asamblea son comunes. Sin embargo, por Ley la asamblea está dispuesta para conocer y aprobar el presupuesto, escoger el nuevo consejo de administración, contador y revisor fiscal, decisiones y cargos que resultan vitales para lograr la mejor convivencia.

En estas reuniones, donde el administrador debe hacer gala de su mejor destreza para el manejo de grupos, se ‘enredan’ cuando uno o dos copropietarios hacen gala de su pliego de quejas y los demás –que sólo van para evitar las multas- sólo los escuchan pero terminan huyendo sin tomar las decisiones económicas para elegir las mejores empresas de aseo y vigilancia (Ver artículos siguientes) que prestarán estos servicios durante el período de vigencia. De ahí la importancia de tener un presidente (moderador) que imponga el orden con mucha diplomacia.

De acuerdo a la Ley 675 es obligación del administrador avisar sobre el desarrollo de la asamblea ordinaria con, por lo menos, quince días de anticipación para que todos los propietarios puedan agendarse. Además establece la necesidad de un comité que organizará el orden del día y los puntos a tocar,  con el fin de darle mayor fluidez a la reunión.

Germán Molano, presidente del Colegio de Administradores de Propiedad Horizontal, explica que el 80 por ciento del tiempo de una asamblea es destinado a reglamentar la parte económica de la copropiedad, “para esto el administrador debe presentar un balance general del año anterior y los gastos, estos dos factores son básicos para conocer el valor de cuota mensual”, afirma.

Si los gastos autorizados son demasiado bajos la cuota mensual no subirá, lo que es un ahorro para el propietario, pero el edificio se deteriorará por falta de recursos para el mantenimiento, lo que a la larga influirá en el valor de venta o alquiler de casas o apartamentos. Al tener que vender ‘barato’, el propietario realmente tendrá una lesión en su patrimonio.

Expertos en propiedad horizontal recomiendan que estas reuniones se enfoquen en temas coyunturales, con aportes y participaciones concisos. Al final, el acta de la asamblea será la guía para que todo el edificio funcione de la mejor manera y el documento que aclarará las dudas en caso de controversias sobre las decisiones tomadas.

Así pues, las asambleas no se pueden quedar en la simple interacción entre los propietarios y el administrador. Esta es la oportunidad que tienen todos para lograr tener toda la información sobre el futuro económico y de servicios de la copropiedad.

Tomado de: 
Revista Propiedades y Remodelacion

Bogotá vale hoy $237 billones de pesos


"La ciudad sigue en un fuerte proceso de densificación que ha hecho que la mayoría de bogotanos, cerca del 65 por ciento, viva hoy en propiedad horizontal. “La mayor concentración de predios nuevos se dio en su mayoría en las localidades de Chapinero, Usaquén, Suba y Fontibón”.


Por primera vez en la historia del país una ciudad capital realizó en un año el censo de la totalidad de sus predios urbanos, cumpliendo una de las metas del plan de desarrollo de la Bogotá Positiva. Así lo destacó hoy Gustavo Adolfo Marulanda Morales, Director de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD), durante la presentación de los resultados definitivos del Censo Inmobiliario que para la vigencia 2011 se realizó en los 2’181.000 predios urbanos con los que hoy cuenta Bogotá ubicados en las 19 localidades. “Como Administración Distrital estamos en capacidad de decir que conocemos en detalle la información del 100 % de los predios urbanos de Bogotá", anotó Marulanda Morales.


Y añadió que “de ahora en adelante este proceso se adelantará todos los años de forma permanente, de modo que no se presentarán más rezagos en la información física y económica de los predios, al tiempo que continuaremos trabajando con la Superintendencia de Notariado y Registro y el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) para actualizar correctamente toda la información jurídica. Gracias a la periodicidad de este censo los avalúos de los predios responderán a la dinámica Inmobiliaria de Bogotá”.
De acuerdo con el Director de Catastro la información producto del Censo Inmobiliario, además de permitirle a la Secretaría Distrital de Hacienda calcular los valores del impuesto predial, es vital para contar con información actualizada para aportar a la planeación de la ciudad.


“Los datos actualizados de Catastro son el insumo principal para la Administración y la ciudadanía en general porque permiten determinar dónde están los nuevos desarrollos urbanísticos, dónde se están llevando a cabo proyectos inmobiliarios, apoyar la elaboración de mapas de riesgo y conocer cuáles son los cambios y movimientos de la dinámica predial de la ciudad, solo por mencionar algunos beneficios. 

Bogotá vale hoy $237 billones


De hecho, en el último año se incorporaron a la base catastral cerca de 80.000 predios nuevos, la mayoría en propiedad horizontal, que representaron un crecimiento de 4’494.668 metros cuadrados de área construida que hacen parte de los 243’392.046 metros cuadrados de área edificada que hoy tiene Bogotá. El valor de la base catastral de Bogotá también creció 41 billones de pesos, pasando de $196 billones en 2010 a $237 billones en 2011.


El 11,7% de los predios de Bogotá, es decir 255.000 inmuebles bajaron de valor. Esto demuestra que el censo no pretende incrementar los valores de los predios, solo reflejar la realidad del mercado inmobiliario.
El Director de Catastro dijo también que el avalúo catastral de los predios residenciales y comerciales quedó reajustado en promedio en un 75% del valor comercial. “En el caso de los lotes, y al igual que el año pasado, este porcentaje quedó en el 90%, debido a la directriz del CONFIS Distrital que busca fomentar la construcción de vivienda en este tipo de predios”.



De igual forma, Marulanda destacó que de acuerdo con el comportamiento del mercado inmobiliario la ciudad sigue en un fuerte proceso de densificación que ha hecho que la mayoría de bogotanos, cerca del 65 por ciento, viva hoy en propiedad horizontal. “La mayor concentración de predios nuevos se dio en su mayoría en las localidades de Chapinero, Usaquén, Suba y Fontibón”.
De acuerdo con la Secretaría Distrital de Hacienda, los incrementos en el avalúo catastral no se traducirán necesariamente en aumentos proporcionales en el impuesto predial, gracias al alivio aprobado por el Concejo de Bogotá en el año 2008 en el Acuerdo 352.


Con el fin de socializar los resultados del censo, a finales de febrero los propietarios de los 2’181.000 predios objeto de este proceso comenzarán a recibir la certificación de avalúo en sus domicilios. 
No obstante, la Entidad habilitó el link ‘Consulte su avalúo’ en la página www.catastrobogota.gov.co para ver los resultados del censo inmobiliario. Para garantizar la confidencialidad de la información, y conforme a la ley de Habeas Data, los usuarios tendrán que registrarse primero como usuarios. Posteriormente tendrán que ingresar los datos de sus predios para conocer su avalúo o para adelantar trámites en línea”.
Adicionalmente, la Entidad atenderá cualquier duda o reclamo de la ciudadanía en materia de avalúos en la Línea 195 de la Alcaldía Mayor. Incluso será posible programar citas personalizadas en los puntos de atención de la Red Cade.
De igual forma, Catastro tendrá una Oficina Móvil que recorrerá la ciudad para que los propietarios de predios conozcan de primera mano el Censo y consulten su avalúo. En este vehículo también viajarán funcionarios de Hacienda para absolver dudas sobre el impuesto predial. Las visitas a los barrios se pueden programar en el teléfono 234 76 00 extensiones 7600 ó 7518.
“Las solicitudes de revisión que se presenten por los canales establecidos, seguirán siendo resueltas dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su presentación”, sostuvo el Director de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital.
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